*ショートセール（Short Sale)とは、担保残債価額よりも安い価格で販売される住宅、または、その販売方法。

サンアントニオは、ローン債権の取り立てが担保物件に限定される融資（ノンリコース）のため、ショートセールができます。

一般に、住宅ローンの担保に供されている住宅は、残債を返済しなければ売買できません。しかし、債権者が販売額を超える部分の債権を放棄することに同意すれば、残債額よりも安い価格で住宅を販売することがでます。そのようにして販売される住宅がショートセール物件です。また、この販売方法をショートセールと呼びます。

ショートセール物件は、市場価格より安く販売されることが一般的です。しかし、買い手は物件に付随する売り手の負債を完済しないと物件購入ができないため、ショートセール物件は単純に値段だけで安いと判断できません。
私もショートセール物件を購入した事がありますが、売り手の負債が想像以上に大きく、お得感より、むしろ損した感じがしました。（それでも購入したのは、その家が公園とプールに面していたからです。）

また、ショートセール（Short Sale）は長期売買です。Short SaleのShortは短期を意味するのではなく、不足を意味します。私の経験からショートセールには3カ月から1年くらいの時間を見た方が無難だと思います。
債権者（銀行やローン会社）の返答や同意に非常に時間を要するため、クロージングの予定をスムーズに立てられない事がショートセールの問題点です。

Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC ( 連邦住宅金融抵当公庫 )

通称は、*フレディ・マック（Freddie Mac）。アメリカの金融機関。

連邦住宅抵当公庫（FNMA、ファニーメイ）と役割はほぼ同じ。 ニューヨーク証券取引所上場の民間企業だったが、2010年7月に上場廃止となった。 政府設立の民間企業であり、金融機関の住宅ローン債権を保証するのが主業務。 共和・民主を問わず、国民に住宅を持たせることは、世界恐慌の頃からアメリカの国策だった。 国策会社として巨大な金融機関へと成長したが、返済能力が低い低所得者の住宅ローン債権を 保証していたため、金融危機によって経営危機に陥り、国有化された。

　*フレディマックという名前はアクロニム　＝　頭字語（とうじご）。
主にヨーロッパ言語のアルファベットにおける略語の一種で、複数の単語から構成された合成語 の頭文字を繋げて作られた語のこと。

Federal National Mortgage Association, FNMA ( 連邦住宅抵当公庫 )

通称は、*ファニー・メイ（Fannie Mae）。アメリカの金融機関。

1938年、アメリカ国内の住宅供給の安定化を目的とした特殊法人（GSE 政府援助法人）として 設立。 主要な業務は、民間金融機関に対する住宅ローン債権の保障業務。 大恐慌後の経済対策から銀行のバランスシート上の不動産貸付債権を買い取って、不動産融資を しやすくし、マイホーム保有を促進するのが目的だった。 当初は政府系金融機関であったが、1968年に民営化され、ニューヨーク市場等に上場。1977年に民主党ジミー・カーター政権と議会は「地域再投資法」を成立させ、低所得層の住宅保有を促進するために、業務の拡大を支援した。 サブプライムローン問題が問題化するまでは、ファニー・メイ発行の証券は政府機関債と見做され、米国債に次ぐ高い信用力を保っていた。 だが、2006年には、98年から2004年にかけてのデリバティブ評価額の不正操作（約60億ドルの利益水増し）により、旧経営陣が不当に高額賞与を得ていたとして提訴されている。 また、2007年にはいわゆるサブプライムローン問題が起き、約21億ドルの損失計上となった。2008年9月現在、米政府の管理下にあり、普通株と優先株の配当が停止されている。2010年7月16日、ニューヨーク証券取引所の上場を廃止。

Government National Mortgage Association, GNMA（アメリカ連邦政府抵当金庫）

通称は、ジニーメイ（Ginnie Mae ）。アメリカの金融機関。

1968年に住宅都市開発省の下で連邦住宅抵当公庫(ファニーメイ)から分離独立し、政府全額出資企業として設立された。
市場から住宅ローン債権の購入は行わず、連邦住宅局保険や退役軍人協会の保証が付いた証券について支払保証を行うことが主要な業務。
政府の保証がついた証券に対しての支払い保証のため、連邦住宅金融抵当公庫（フレディ・マック）や連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ） よりも高い健全性を持つといわれている。